Từ 1/1/2026, chính sách thuế đối với hoạt động cho thuê bất động sản của cá nhân có nhiều thay đổi đáng chú ý theo Luật Thuế TNCN 2025 và Luật Thuế GTGT sửa đổi. Không ít cá nhân cho thuê nhà, căn hộ, mặt bằng kinh doanh vẫn còn nhầm lẫn giữa việc miễn thuế, phần doanh thu chịu thuế và cách áp dụng thuế suất. Cùng TongkhoBDS tìm hiểu về cách tính thuế TNCN cho người cho thuê BĐS, tránh sai sót khi kê khai và tối ưu nghĩa vụ thuế hợp pháp.
Mục lục:
1. Quy định mới về ngưỡng doanh thu chịu thuế cho thuê BĐS
2. Cách tính thuế TNCN cho người cho thuê BĐS vượt 500 triệu/năm
3. Cách tính thuế GTGT đối với người cho thuê BĐS vượt 500 triệu/năm
4. Những lưu ý quan trọng khi kê khai thuế cho thuê BĐS
1. Quy định mới về ngưỡng doanh thu chịu thuế cho thuê BĐS
Quy định mới về ngưỡng doanh thu chịu thuế cho thuê BĐS
Theo quy định có hiệu lực từ ngày 01/01/2026, cá nhân cho thuê bất động sản (không bao gồm hoạt động lưu trú ngắn hạn theo mô hình khách sạn) được áp dụng ngưỡng doanh thu miễn thuế ở mức 500 triệu đồng/năm.
Điều này có nghĩa là nếu tổng doanh thu từ hoạt động cho thuê trong một năm dương lịch không vượt quá 500 triệu đồng thì cá nhân không phải nộp thuế TNCN và cũng không phải nộp thuế GTGT.
Chính sách này được đánh giá là mang tính hỗ trợ lớn cho nhóm cá nhân cho thuê quy mô nhỏ như phòng trọ, nhà ở riêng lẻ, kho xưởng nhỏ lẻ. Tuy nhiên, khi doanh thu vượt mốc 500 triệu đồng/năm, nghĩa vụ thuế sẽ phát sinh và cần được xác định đúng theo từng sắc thuế.
Một trong những nhầm lẫn phổ biến nhất hiện nay là cho rằng khi doanh thu vượt 500 triệu đồng thì toàn bộ doanh thu đều phải chịu cả thuế TNCN và thuế GTGT. Trên thực tế, quy định mới đã phân tách rõ cách tính của từng loại thuế.
Thuế TNCN và thuế GTGT được tính theo hai cơ chế hoàn toàn khác nhau. Việc hiểu rõ điều này sẽ giúp người cho thuê bất động sản chủ động kế hoạch tài chính và tránh bị truy thu thuế do kê khai sai.
>>> Xem thêm: Bảng giá đền bù đất thổ cư: Quy định và mức bồi thường mới nhất
2. Cách tính thuế TNCN cho người cho thuê BĐS vượt 500 triệu/năm
Cách tính thuế TNCN cho người cho thuê BĐS vượt 500 triệu/năm
Theo quy định hiện hành, thuế TNCN đối với hoạt động cho thuê bất động sản chỉ được tính trên phần doanh thu vượt ngưỡng miễn thuế 500 triệu đồng/năm.
Công thức áp dụng như sau:
Thuế TNCN phải nộp = (Doanh thu cho thuê – 500 triệu đồng) × 5%
Điều này đồng nghĩa với việc 500 triệu đồng đầu tiên được miễn hoàn toàn thuế TNCN. Người cho thuê chỉ phải đóng thuế đối với phần doanh thu vượt ngưỡng.
Ví dụ: Giả sử một cá nhân cho thuê nhà có tổng doanh thu trong năm là 520 triệu đồng. Khi đó:
- Phần được miễn thuế: 500 triệu đồng
- Phần chịu thuế: 20 triệu đồng
Số thuế TNCN phải nộp được tính như sau: 20 triệu × 5% = 1 triệu đồng
Như vậy, dù doanh thu vượt ngưỡng nhưng số thuế TNCN thực tế không quá lớn. Điều quan trọng là xác định đúng phần doanh thu vượt để tránh nộp thừa hoặc kê khai sai.
>>> Xem thêm: 3 cách kiểm tra nợ xấu bằng CCCD nhanh, chính xác
3. Cách tính thuế GTGT đối với người cho thuê BĐS vượt 500 triệu/năm
Cách tính thuế GTGT đối với người cho thuê BĐS vượt 500 triệu/năm
Khác với thuế TNCN, thuế giá trị gia tăng được áp dụng theo nguyên tắc hoàn toàn khác. Khi doanh thu từ hoạt động cho thuê bất động sản vượt 500 triệu đồng/năm, cá nhân phải nộp thuế GTGT trên toàn bộ doanh thu phát sinh, không phân biệt phần vượt hay không vượt ngưỡng.
Công thức tính như sau:
Thuế GTGT phải nộp = Doanh thu cho thuê × 5%
Điều này có nghĩa là chỉ cần vượt ngưỡng 500 triệu đồng, toàn bộ doanh thu trong năm đều trở thành đối tượng chịu thuế GTGT.
Ví dụ: Nếu cá nhân có tổng doanh thu cho thuê trong năm là 520 triệu đồng thì:
Thuế GTGT phải nộp = 520 triệu × 5% = 26 triệu đồng
So với thuế TNCN, thuế GTGT chiếm tỷ trọng lớn hơn rất nhiều trong tổng nghĩa vụ thuế của người cho thuê bất động sản.
>>> Xem thêm: Định danh bất động sản từ 1/3: Có lợi hay rủi ro cho người mua?
4. Những lưu ý quan trọng khi kê khai thuế cho thuê BĐS
Khi thực hiện nghĩa vụ thuế, cá nhân cho thuê bất động sản cần nắm rõ một số nguyên tắc quan trọng để tránh rủi ro pháp lý.
Trước hết, doanh thu để tính thuế được xác định là tổng số tiền thuê thực nhận trong năm, bao gồm cả trường hợp thu tiền một lần cho nhiều tháng hoặc nhiều năm. Do đó, việc chia nhỏ hợp đồng để “né” ngưỡng thuế có thể bị cơ quan thuế kiểm tra và xử phạt.
Ngoài ra, cá nhân cần kê khai đúng thời hạn theo quy định của cơ quan thuế địa phương. Việc chậm nộp hồ sơ hoặc nộp thiếu tiền thuế có thể phát sinh tiền phạt và tiền chậm nộp.
Đối với những trường hợp có nhiều hợp đồng cho thuê cùng lúc, cần cộng dồn toàn bộ doanh thu để xác định chính xác ngưỡng 500 triệu đồng, tránh tình trạng tính riêng lẻ từng hợp đồng dẫn đến sai sót.
Để chủ động trong việc thực hiện nghĩa vụ tài chính, người cho thuê nên lưu trữ đầy đủ hợp đồng thuê, chứng từ thanh toán và lịch thu tiền. Điều này giúp việc kê khai thuế minh bạch, dễ đối chiếu khi cần giải trình với cơ quan thuế.
Bên cạnh đó, việc tham khảo tư vấn từ kế toán thuế hoặc đơn vị chuyên nghiệp cũng là giải pháp hiệu quả, đặc biệt với những cá nhân có doanh thu lớn hoặc nhiều tài sản cho thuê cùng lúc.
Việc nắm rõ cách tính thuế TNCN cho người cho thuê BĐS vượt 500 triệu/năm giúp cá nhân chủ động kế hoạch tài chính, tránh hiểu sai quy định và hạn chế rủi ro pháp lý. Hy vọng với những thông tin hữu ích trên của TongkhoBDS.com sẽ giúp bạn đọc nắm rõ nghĩa vụ thuế khi cho thuê BĐS.