Trong đầu tư bất động sản, đặc biệt là đất nền, không phải cứ thấy giá rẻ hay được môi giới giới thiệu là có thể xuống tiền ngay. Thực tế cho thấy, phần lớn nhà đầu tư mới thường mua theo cảm tính, thiếu tiêu chí rõ ràng nên rất dễ rơi vào bẫy “đất rẻ nhưng khó bán”. Để đầu tư hiệu quả và tối ưu lợi nhuận, việc xây dựng bộ tiêu chí lựa chọn đất nền ngay từ đầu là yếu tố then chốt. Cùng TongkhoBDS tìm hiểu về 5 tiêu chí chọn mua đất nền giúp nhà đầu tư sinh lời cao trong bài viết dưới đây nhé.
Mục lục:
2. Ưu tiên đất nền có thông tin quy hoạch rõ ràng
3. Giá bán phải thấp hơn mặt bằng thị trường
4. Tài chính phù hợp và kiểm soát đòn bẩy vay vốn
5. Tránh các lô đất có lỗi phong thủy và lịch sử xấu
1. Lựa chọn vị trí đất nền
Nên lựa chọn ví trí đất nền đẹp
Vị trí luôn là tiêu chí hàng đầu khi lựa chọn đất nền đầu tư. Một lô đất có vị trí tốt không chỉ dễ thanh khoản mà còn có tiềm năng tăng giá bền vững theo thời gian. Nhà đầu tư nên ưu tiên các khu đất nằm gần khu dân cư hiện hữu, có mật độ sinh sống ổn định hoặc đang hình thành các cụm dân cư mới.
Bên cạnh đó, đất có khả năng khai thác kinh doanh, nằm trên trục đường ô tô lưu thông thuận tiện hoặc kết nối tốt với các tuyến giao thông chính sẽ luôn được thị trường đánh giá cao. Đặc biệt, những khu vực đón đầu hạ tầng, quy hoạch nhưng đã có dấu hiệu phát triển rõ ràng thường mang lại biên lợi nhuận tốt hơn so với các khu vực “vùng sâu vùng xa”.
Thay vì chỉ nhìn vào giá rẻ, nhà đầu tư cần đặt câu hỏi về khả năng tăng giá và tính thanh khoản trong tương lai. Một lô đất có vị trí phù hợp sẽ giúp việc bán ra dễ dàng hơn, ngay cả khi thị trường có biến động.
2. Ưu tiên đất nền có thông tin quy hoạch rõ ràng
Quy hoạch là yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị và tính pháp lý của đất nền. Những lô đất có thông tin quy hoạch minh bạch sẽ giúp nhà đầu tư yên tâm hơn trong quá trình nắm giữ và chuyển nhượng.
Trước khi quyết định mua, nhà đầu tư nên chủ động kiểm tra quy hoạch tại cơ quan chức năng hoặc thông qua bản đồ quy hoạch được công bố chính thức. Tối thiểu cần nắm được quy hoạch phân khu (tỷ lệ 1/2000), và lý tưởng nhất là có quy hoạch chi tiết 1/500 đối với các khu dân cư, dự án phát triển bài bản.
Việc nắm rõ đất có nằm trong diện quy hoạch mở đường, công trình công cộng hay khu dân cư hay không sẽ giúp tránh rủi ro pháp lý và hạn chế tình trạng “chôn vốn” dài hạn. Đất có quy hoạch rõ ràng cũng dễ tư vấn cho người mua sau, từ đó tăng khả năng chốt giao dịch.
>>> Xem thêm: Rủi ro khi mua nhà xây dựng trên đất nông nghiệp
3. Giá bán phải thấp hơn mặt bằng thị trường
Chọn mảnh có giá bán thấp hơn giá thị trường
Trong đầu tư, lợi nhuận được quyết định ngay từ thời điểm mua vào. Do đó, tiêu chí về giá là yếu tố không thể bỏ qua. Một lô đất được xem là tốt khi giá mua thấp hơn giá thị trường từ khoảng 10–20%, tùy khu vực và thời điểm.
Để làm được điều này, nhà đầu tư cần dành thời gian khảo sát thực tế, so sánh giá của nhiều lô đất xung quanh và hiểu rõ mặt bằng giá chung trong khu vực. Khả năng định giá chính xác không đến từ lý thuyết mà được hình thành qua quá trình đi nhiều, xem nhiều và tiếp xúc thực tế.
Đối với đất có nhà trên đất, cần tách bạch phần giá trị đất và giá trị xây dựng. Thông thường, nhà đầu tư nên tập trung mua đất, còn phần nhà xây cần được thương lượng ép giá hợp lý để đảm bảo biên lợi nhuận.
>>> Xem thêm: Cách thương lượng giá cả và đặt cọc khi mua nhà đất
4. Tài chính phù hợp và kiểm soát đòn bẩy vay vốn
Cân nhắc bài toán tài chính
Tài chính là yếu tố quyết định việc đầu tư có bền vững hay không. Nhà đầu tư nên lựa chọn lô đất phù hợp với khả năng tài chính của bản thân, tránh chạy theo những sản phẩm vượt quá sức chi trả.
Trong trường hợp cần vay ngân hàng, tỷ lệ vay an toàn thường không nên vượt quá 50% giá trị lô đất. Đồng thời, khoản tiền trả lãi hàng tháng cần được kiểm soát ở mức không quá 50% thu nhập để tránh áp lực tài chính kéo dài.
Ngoài ra, nếu có tài sản khác để thế chấp thay vì thế chấp chính lô đất mua, nhà đầu tư sẽ chủ động hơn trong việc giữ sổ đỏ và thuận lợi khi cần thanh khoản. Việc lựa chọn văn phòng công chứng uy tín cũng giúp đảm bảo an toàn pháp lý, hạn chế rủi ro liên quan đến giấy tờ thật - giả trong giao dịch.
5. Tránh các lô đất có lỗi phong thủy và lịch sử xấu
Phong thủy là yếu tố tuy mang tính tâm linh nhưng lại ảnh hưởng rất lớn đến khả năng thanh khoản của đất nền. Trên thực tế, nhiều lô đất dù giá rẻ nhưng rất khó bán vì vướng các yếu tố phong thủy xấu hoặc lịch sử không tốt.
Nhà đầu tư nên hạn chế lựa chọn đất bị đường đâm thẳng vào, đất thóp hậu, đất nằm trong ngõ cụt, gần nghĩa trang, đình chùa, hố ga, trụ điện cao thế hoặc khu vực có mồ mả. Ngoài ra, những lô đất từng xảy ra tranh chấp, có lịch sử phức tạp hoặc nhà bỏ hoang lâu năm cũng cần được cân nhắc kỹ.
>>> Xem thêm: Kinh Nghiệm Mua Nhà Cũ: Những Điều Cần Biết Để Tránh Rủi Ro
Để kiểm chứng các thông tin này, việc đi khảo sát thực tế nhiều lần, quan sát xung quanh và hỏi han người dân khu vực là rất cần thiết. Những yếu tố tưởng chừng nhỏ nhưng lại ảnh hưởng lớn đến quyết định của người mua sau.
Việc lựa chọn đất nền đầu tư không chỉ dựa vào giá rẻ mà cần xem xét đồng bộ nhiều yếu tố như vị trí, quy hoạch, giá bán, tài chính và phong thủy. Khi xây dựng được tiêu chí rõ ràng và tuân thủ kỷ luật đầu tư, nhà đầu tư sẽ hạn chế rủi ro và nâng cao khả năng sinh lời trong dài hạn. Một quyết định mua đúng ngay từ đầu luôn là nền tảng cho một thương vụ thành công.